A habitação a custos controlados voltou ao debate público em Sines num momento em que o preço das casas continua a pesar de forma significativa no orçamento das famílias. Mas há uma diferença importante que nem sempre fica clara: Uma coisa é construção normal, em mercado livre; outra é construção a custos controlados.

Na construção normal, o preço final de uma casa é definido sobretudo pelo mercado. O promotor compra ou detém o terreno, contrata projetos, licencia, constrói e vende ao preço que entende ser possível obter. Esse valor depende dos custos da obra, mas também da localização, da procura, da escassez de oferta, da margem de lucro e da capacidade financeira dos compradores.

Num concelho como Sines, onde a pressão habitacional aumentou nos últimos anos, a construção nova em mercado livre tem atingido valores muito elevados, muitas vezes afastados dos rendimentos médios locais.

Já a construção a custos controlados segue uma lógica diferente. O objetivo não é vender pelo valor máximo que o mercado aceita, mas sim aproximar o preço final do custo real da operação, dentro de regras, limites e parâmetros definidos. Entram nas contas o custo da construção, projetos, fiscalização, taxas, encargos financeiros, infraestruturas e outros custos associados. A margem é limitada e o preço tem de respeitar critérios próprios, muitas vezes ligados a programas públicos, cooperativas, autarquias ou entidades fiscalizadoras como o IHRU.

Isto não significa, porém, que uma casa a custos controlados seja barata em termos absolutos. A construção continua a ser feita com os preços atuais dos materiais, da mão de obra, da energia, dos transportes, dos seguros, dos projetos e das exigências técnicas. Se construir ficou mais caro desde 2017, também a habitação a custos controlados fica mais cara. A diferença é que, em vez de refletir apenas a lógica da especulação ou da escassez de mercado, procura refletir uma conta mais limitada e transparente.

Por exemplo, um T2 novo com cerca de 90 metros quadrados de área habitável e garagem pode parecer caro se for analisado apenas pelo valor final a pagar por uma família. Mas, quando comparado com a construção nova em mercado livre, especialmente num concelho pressionado como Sines, pode representar um preço mais equilibrado.

A questão central está aqui: Custos controlados não significam preços antigos; significam preços contidos face ao mercado atual. Na prática, a construção normal responde à pergunta: “quanto é que o mercado está disposto a pagar?”. A construção a custos controlados responde a outra: “quanto custa construir, com limites e regras, para tornar a habitação mais acessível?”. A diferença entre uma e outra pode ser decisiva para muitas famílias.

Num território como Sines, onde a atividade portuária, industrial, energética e empresarial tem aumentado a procura por habitação, a existência de projetos a custos controlados pode ajudar a travar a expulsão de residentes, trabalhadores e jovens casais para fora do concelho. Não resolve sozinho o problema da habitação, mas introduz uma alternativa ao mercado livre, onde os preços já estão fora do alcance da esmagadora maioria da população. Aliás, o facto de começar a existir projectos desta natureza pode começar a puxar outros preços para valores algo mais realistas, pese o custo de construção ande por valores estratosféricos.

O debate, por isso, não deve limitar-se a perguntar se uma casa a custos controlados é “barata” ou “cara”. A pergunta mais correta talvez seja outra: Comparada com quê? Comparada com os salários, continua a ser pesada. Comparada com o mercado livre de construção nova em Sines, pode ser uma oportunidade.

E comparada com a ausência de resposta pública ou cooperativa, pode ser uma das poucas formas de garantir que construir em Sines não fica reservado apenas a quem consegue pagar os preços mais altos do mercado.